1．城中村改造的利益冲突理论
城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其他两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。具体到改造项目来说，政府不再是笼统、抽象的，而是具体为市政府、区政府、街道办（当然也包括相应的各级业务主管部门），相互之间有各自的利益；具体到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住区分散的小业主大不相同；改造单位是指取得改造权的权利主体，一般情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充当改造单位。
（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。
（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。
（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。
综上所述，城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系，其中解决土地产权问题又是城中村改造的基本前提。
2．城市政体理论
城市政体理论从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力——市政府、工商业及金融集团和社区三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响提出了一个理论框架。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是政体的成员，谁是政体的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。
城中村改造实质上也是各方利益博弈的物质反映：当政府力量占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就会服从全市统一规划，为全市的发展谋求最大利益；当开发商力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着开发商的意愿发展，为开发商谋求最大利益；当城中村村集体力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足村集体的利益。
3．产权理论
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传送门： 城市治理中城中村改造的困境及其原因分析——以深圳市为例