四、解决土地流转问题，建立城乡统一的建设用地市场
土地是最重要的生产要素之一。党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变；对于切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响。
（一）当前我国土地流转面临的主要问题
自1980年以来，我国城市土地价格逐步形成。改革开放以来，随着外国企业来华投资的增多，使用土地数量不断增加，我国城市土地使用制度逐渐开始改革。1980年7月26日，国务院发布的《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出，中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。此后，一些城市如抚顺、广州也开始对国内企业收取土地使用费。场地使用费的实质就是地租。这种隐形土地市场的出现，标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。
1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式、全面形成。目前，我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。
目前，我国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，包括给予被征地农民的征地补偿安置费，及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，及政府以出让金形式获得的土地纯收益。
目前，我国土地流转存在的主要问题包括：
第一，土地产权不清晰。我国的农村土地产权存在着土地产权不明晰、农民土地承包不稳定、集体土地产权流转违法现象普遍、集体土地产权时常受到侵犯、农民的土地权利得不到保障等问题。
第二，土地供应双轨制。我国土地出让制度存在“非市场”和“市场”出让的“双轨制”。“市场”出让的方式就是通过买卖的招标、拍卖、挂牌制度；“非市场”出让方式则是政府部门通过划拨、协商等方式出让土地。
第三，土地流转难。目前，在一些地方土地流转过程中，遇到了以下问题：一是土地流转一般依靠村干部的协调或血缘关系、邻里关系达成；二是土地流转的价格难以达成；三是土地流转范围只能局限在一个村里，无法跨界流转。
第四，土地交易市场门槛高。土地开发权往往集中在某几个资金雄厚的大型国有地产企业，形成了寡头垄断的态势，垄断地产商联手抬高地价，追逐土地、高价拿地的现象比较突出。
第五，土地出让收支不透明。分税制改革以来，地方政府出于自身利益考虑，为了解决地方财政吃紧的问题，以出让土地获得预算外收入的方式，借推动城镇化之名，行圈地、卖地、获利之实，成为推动地价上涨的主要动力。
第六，土地补偿制度滞后。在城镇化过程中，农民虽然是农地承包者，但在征地价格的确定上处于绝对的劣势，征地补偿标准往往很低，土地出让、城镇化开发的土地收益是征地补偿价格的数十倍，但这部分收益仅为地方政府和部分地产商获得，农民很难在土地增值收益中获得正当的利益。农民对征地补偿的合理、合法使用及监督缺乏有效的制度和司法救济途径。
第七，土地规划问题较多。目前我国土地规划可分为国家、省、市、乡、县五
个层次。当前存在的问题主要是：规划的制定与规划的实施往往脱节；动态的经济发展与静态的规划之间存在矛盾；方法滞后，无法有效保护耕地等。
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