北京历史上发生巨变的时期应该说当属近代期。如果说1860年英法联军侵占北京以及随后北京东交民巷使馆区域的划定是这一时代巨变的象征，那么1900年由义和团运动引起的八国联军对北京的侵占和破坏则从根本上动摇了北京的地方社会。1911年辛亥革命宣告了封建王朝的终结，从20世纪10年代到20年代末这里成为军阀的必争之地，直到1928年随着国民政府的建立，北京被降为北平特别市，它作为首都的至尊地位丧失了。北京城面临着解体的命运，城内的大部分空间开始对外开放，城墙被部分拆除，城市结构发生了根本性的变化。与此同时，道路的修建，水管道的铺设，电力的普及应用，以及街区电车的开通等城市基础设施建设都开始向近代化迈进。当然如此政治巨变同样给胡同地方社会带来了巨大的变化。一直在清政府的保护下安居乐业的满洲旗人随着这一保护膜的消失，他们的命运急转而下，成为贫困的下层人民。
施坚雅曾指出，清末北京的人口与预想的作为一国之都应有人口规模相比，不及其1/3，其实这一相对较少的人口规模应该说是历代王朝沿革下来的首都人口统制政策实行的结果。清统治期间，曾在城内的街道胡同等处设立栅栏，来限制人口的出入，并强化居民的户籍管理，这些举措都应看作是对人口统制所做的努力。但是由于1900年的义和团运动，本城居住政策失去效力，汉人开始大量涌入城内。[8]这以后，因为国家权力权威的弱化，事实上，人口统制已经是不可能的事情了。
从图1的人口变化趋势上也可以看出这一变化。从初具北京现代规模的元代以来，除去战乱时期的破坏（如元末明初，明末清初期），北京人口基本上维持在80万左右，而进入20世纪开始出现大幅增长，由10年代中期的82万到30年代的110万人，再到40年代中期的150万人，都无不说明着北京人口的迅猛增势。从这一组激增的数字上，北京城市化进程也可窥一斑。
图1 北京城内人口规模的变化趋势图
资料来源：韩光辉：《北京历史人口地理》（1996）。在第137页表的基础上做了调整（单位：1000人），可以看出各个时期前期和后期的累加值。
那么前近代期和近代期期间城市格局上有无变化呢？根据高松凡有关北京城内市场格局的历史性变化的研究，元代形成了主要以钟鼓楼为中心的市场格局，到了明代这一市场中心转移到前朝市，同时还形成了西四和灯市（东四）两个次中心的市场格局，清朝汉人居住的地方主要限制在外城，于明代的棋盘街形成的前朝市这一市场中心开始向前门以外的地方转移扩大。可是到了民国时期由于天安门广场和长安街的通行，东西交通变得通畅无阻，前门市场的比重下降，临近使馆区域的王府井街（东单）里的东安市场和西单开始发展为统领北京内城和外城的中心市场，和前门市场一起，三个市场中心的格局开始形成。[9]这也就是从明清的一中两副到民国三足鼎立市场格局的发展形成过程。
同时政治格局上也发生了与市场结构类似的变化。即1860年《北京条约》签订以后随着东交民巷使馆区域的划定，皇城和前门之间的棋盘街，也就是明清以来的六部等主要官府衙门分布集中的地方开始逐渐萎缩。接着在1900年的义和团运动中，棋盘街被破坏殆尽，以后也只是以分散的形式散布于内城。从20世纪10年代的官署分布图上我们可以看出，官署主要集中于内城的西部也就是西单周围一带，恭亲王府、郑亲王府、睿亲王府等清朝的王公府邸都修建在这里。当然这一变化并不仅局限在公馆官署的分布上，科举制废除以后，取而代之的近代教育机构也主要分布在内城的西部。
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