今人意想不到的是，虽然那时的货币政策如此宽松，可2003年之前房地产市场并无多大起色。因为，绝大多数人的意识里买房要用全款，即使借钱也要跟亲戚朋友借，至于从银行贷款，那更是从来没想过的事儿。也就是说，人们只知道住房有商品属性，却从未真正意识到住房有金融属性——买房是可以用杠杆的。
1998—2015年存贷款基准利率走势图【 来源：根据公开数据整理。】
我们分析过中国财富的四次浪潮，遗憾的是，这个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得，尽管1978—1998年物价指数已经上涨了很多倍。
请一定记得，资本最能认清当下。
想知道哪个行业最赚钱，看看新增银行贷款流向哪个行业就知道了，各上市银行都会公布年报，相关数据一查便知。
宽松的货币政策之下，资金总要寻找新的出路，最简单的就是与当下最赚钱的产业结合。答案不言而喻，全国范围内，资金最好的出路自然只有房地产。商品房的销售额从1998年的2513亿元增长到2003年的7955亿元，2003年年底个人住房抵押贷款余额超过了1.2 万亿。
信贷催化之下，中国房价飙升自2002年开始，2003年迅速上涨的趋势已经非常明显了。房价涨幅震惊了国人，人们终于开始意识到原来房地产价格涨幅可以这么快。
最重要的是当下。
如此涨幅，相当一部分人认为房价已经到头了，不但不可能再涨，反而很快就会下跌。更有人认为，2003年前如此便宜都没有上车，上涨之后上车岂不是很亏？当下已经亏了，还不想承认？不懂得敬畏，希望市场按照自己的想法运行，最终逆势而动，失误也就在所难免。
判断一个城市的房地产价格，任泽平曾经提到过一个方法：短期看金融，中期看政策，长期看人口。这种说法有一定道理，但还是有点学术化了。看待一个城市的房价不需要分短期、中期、长期，只需要看准当下，当下最重要的是房地产信贷政策：如果房地产信贷政策放松，短期内就会迅速上涨，等到中期和长期黄花菜都凉了。从金融属性来讲，房地产之供需，很大程度上是货币供需决定，而不决定于房屋库存、土地供应。还有一个方法判断当期市场供需，如果新房市场供应以大户型为主，请别轻易幻想房价会下跌；只有小户型成为新房主流，房地产市场供需才可能趋向于饱和。只要市场供应以大户型为主，就证明这种产品还是奢侈品，旧时王谢堂前燕，还没有飞入寻常百姓家。
2007年的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸，惊涛骇浪之下，原本火热的中国房地产市场突然遭遇滑铁卢，2007年深圳二手房均价由12358元下跌到2008年的10091元，跌幅高达22.46%—— 信心原来比金子更加珍贵。
严格来说，2003年以来的房地产上涨只在2008年出现过数月下滑，原因是外部冲击。当年，四万亿的救市计划出台，货币、金融政策转为宽松，仅仅数月，房地产市场就换了人间。
2009年房价和经济见底回升，土地市场再次火爆，政府关注到了房价过快上涨的局面，即便对开发商征收土地增值税仍未抑制行情的火热。巨大的价格上涨空间必定带来巨额的利润，虽然房价的涨幅最多十几个百分点，但房地产市场自带杠杆，利润会成倍放大。钱不是谁都可以赚的，最起码在房地产这样一个重资本的行业，行业集中度一定会提高，小炒房客、小开发商一定会被挤出市场。
巨大的利润吸引了众多房地产开发企业介入，一些央企、国企开始凭借自身融资优势，在土地拍卖市场一掷千金。2010年，中国兵器集团、中国烟草总公司这样的央企巨头在北京频频拿地。
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