土地拍卖市场和商品房市场是自由竞争的，谁的资金优势更大，谁就是胜出者。高高在上的央企放下身段在房地产市场与成千上万家房企拼杀，最终杀出一条血路，迅速建筑出了自己的“护城河”，而这样做的结果是，土地拍卖市场频频涌现多个“地王”。
结局显而易见，整个市场的集中化程度更高了。面粉涨价了，面包必然涨价。土地一级市场的火热，促使房价在2010年进一步上涨，如此又会吸引更多资金进入房地产行业。如此循环。
从城市规划、城中村及棚户区改造，到拆迁开发以及商品房的销售，行业的门槛越来越高，一些房地产企业只能将业务下沉到三四线城市，避免在一线城市与这些巨头竞争。小开发商的日子越来越不好过，有的苟延残喘维持生计，有的只能被迫退出市场。
2010年出台更加严格的宏观调控措施，简单一句话总结就是各种“限”：限制二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价；随后要求二套房款首付比例提高到了不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；首套面积超90平米，首付款不得低于30%。即使如此，房价依然像一匹脱缰的野马，资金迅速聚集到房地产行业，哪怕是五线小县城，塔吊林立，鳞次栉比。
2011年出台的“国八条”更加严厉，但犹如扬汤止沸，市场依然持续火爆到了下一年。根据国家统计局当年发布的数据，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%。2012年12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752 万平方米。【 来源：《青海金融》，2018年2月18日。】
一轮又一轮的调控，最终的结果是房价越来越高。从2014年开始到2015年，全国46个限购城市除了北上广等5个城市外几乎全部取消限购。2015年是房地产市场最火爆的一年，当年有5次降准和降息动作，放水力度前所未有，全国住房中长期贷款直接从2014年的2.23万亿增长到了4.2 万亿，几乎翻倍。
从2014年到2017年，一二线城市的房价几乎翻了一倍。以北京为例，根据安居客的数据显示，2014年9月北京房价为36722 元，到了2017年3月达到了61613元，涨幅高达67.82%。
楼市的火爆持续到2017年的“317新政”，认房又认贷：首套住房首付比例为35%、二套为60%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款……新一轮更加严厉的调控措施出台，火热的市场在短期急转直下……
回顾一千多年来的房地产市场发展之后，我们至少可以得出以下结论：
第一，房价之所以一直上涨，除了经济的增长必然带动物价上涨的因素外，根本原因是土地的稀缺性。在经济发展对土地需求变得越来越大时，土地一级市场掌握在政府手里，政府可以通过调节土地的供应控制土地的拍卖价格，进而影响房价。一级市场越垄断，整个产业的风险才越小，利润也越容易最大化。
第二，房价整体处于“调控——上涨——再调控——再上涨”的周期中，在城市化进程完成之前，这种趋势不会结束。所以，那些看跌房价的死空头们，无非是没有搭上这辆财富的列车，想看房价暴跌的笑话，殊不知三十年来房价整体上一直在上涨。
第三，房地产行业作为一个产业，与其他产业没有任何不同，它的终极任务是为国民经济的发展和社会稳定服务。当它的发展影响到这个目标时，调控政策就会出现；当经济和社会发展的目标需要它时，扶植政策就会出台。无论调控和扶植，房地产业服务国民经济和社会稳定的大目标都没有变过，在找到新的替代品或矛盾彻底不可调和前，这一方向未来也不会变。
回归历史是为了洞察未来，那么，未来房价还能涨吗？
首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。
现实的情况可能比“二八定律”更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款。同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均收入水平决定，相对于13.9亿人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，1390万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。
核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……
谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，二三十年内房价不会出现大的下跌。
有人说房地产税的出台必定对房价造成重大的冲击，其实未必。任何一种税收出台的最终目的都不是打压某个市场，而是增加财政收入的手段。如果这个市场没了，收入从哪里来？政府之所以对房地产市场进行调控，从来都不是希望房价下跌，而是不希望房价在短时间内上涨过快，破坏了社会稳定。
最后，我想提示一下房地产未来的风险。房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。
现在的房价真的很贵，确实如此，但大家要知道，房价从未便宜过。那么，如果想买房，应该去哪里呢？
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